Le agevolazioni “prima casa”, sussistendo i requisiti di legge, si richiedono anche per l’acquisto dell’unità immobiliare collabente, purché entro tre anni diventi abitazione. In particolare, ci sono importanti agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile F/2. Inoltre, in quest’ottica si parla espressamente di agevolazioni prima casa immobile F/2 per chi desidera investire in questa categoria catastale.

Questo, in estrema sintesi, è il contenuto della risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026. L’Agenzia delle entrate, aderendo alla giurisprudenza della Corte di cassazione, ha modificato il precedente orientamento sfavorevole in merito all’applicabilità dell’agevolazione per l’acquisto di immobili degradati e inagibili, iscritti nella categoria catastale F/2. Inoltre, la risposta n. 357 del 30 agosto 2019 è stata espressamente dichiarata superata.

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Agevolazioni prima casa immobile F/2

Le agevolazioni per l’acquisto della c.d. prima casa sono disciplinate dalla nota II bis, posta in calce all’articolo 1 della tariffa parte prima allegata al tur. Essa individua i requisiti di carattere oggettivo e soggettivo per la fruizione dei benefici. Inoltre, le agevolazioni prima casa immobile F/2 assumono un rilievo particolare proprio per chi intende acquistare questa tipologia di immobile da destinare ad abitazione.

Al riguardo, la richiamata nota II bis stabilisce che ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazioni non di lusso devono ricorrere le seguenti condizioni:

• che immobile sia ubicato nel comune in cui acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi;
• che nell’atto di acquisto acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo di altra abitazione nel territorio del comune dove è situato immobile da acquistare;
• che nell’atto di acquisto acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo di altra abitazione nel territorio italiano acquisita con le stesse agevolazioni;

Le agevolazioni prima casa in sintesi

Pertanto, in base alla citata disposizione l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 per cento è consentita nelle ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione ad eccezione delle categorie A1, A8 e A9. Vale la pena aggiungere che le agevolazioni prima casa immobile F/2 sono un’opportunità concreta anche in queste situazioni. Questo vale se l’immobile è idoneo all’uso abitativo.

In ogni caso l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al soddisfacimento delle esigenze abitative.

In particolare si considerano case di abitazione i fabbricati censiti nella categoria A, con esclusione di A10, e l’eccezione dei A1, A8 e A9.

La destinazione abitativa

In merito alla destinazione abitativa si ribadisce che il fabbricato deve essere strutturalmente concepito ad uso abitativo. Inoltre, è stata riconosciuta la possibilità di applicare agevolazione prima casa anche ai trasferimenti di fabbricati ancora in costruzione (categoria catastale F3) destinati ad abitazione.

Con riferimento agli immobili della categoria F2 ( unità collabenti) si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina incapacità di produrre ordinariamente reddito proprio. Per concludere, le agevolazioni prima casa immobile F/2 rappresentano un vantaggio significativo per chi intende ristrutturare e adibire l’immobile ad abitazione principale.

Agevolazioni prima casa immobile F/2

La recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025 n 3913 riconosce l’accesso all’agevolazione anche alle categorie catastali F/2. Secondo la Corte ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione. Inoltre, deve risultare completato nella destinazione entro il termine triennale di decadenza stabilito dall’art 76 comma 2 DPR 131 /86.

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