In questa guida vediamo le ritenute sugli affitti brevi: come funzionano nel 2021. Inoltre, vediamo cosa c’è da sapere per affittuari e locatori.

I giudici tributari iniziano a dare ragione agli host coinvolti negli accertamenti sugli affitti brevi basati sui dati comunicati all’Agenzia delle entrate dalle piattaforme online come Airbnb e Booking.

Le prime sentenze affermano che le ritenute versate al fisco da Airbnb nell’ambito della maxi-regolarizzazione dei suoi obblighi aziendali come sostituto d’imposta possono essere scomputate dal locatore. Questo vale anche se non le ha subite direttamente alla fonte; in pratica, le ritenute sugli affitti brevi funzionano nel 2021 secondo nuove regole.

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Le ritenute sugli affitti brevi: come funzionano nel 2021: la sentenza della Corte di Giustizia

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, con la Sentenza n. 34/2025, ha riconosciuto ad una contribuente, accertata per non aver dichiarato i suoi redditi da locazione breve, il diritto a detrarre dalle imposte dovute le ritenute arretrate versate da Airbnb. Questo vale anche se da lei non subite alla fonte.

In sintesi, nel 2021 vige una nuova e particolare disciplina sulle ritenute affitti brevi, con modalità innovative di applicazione.

La sentenza ha rovesciato l’onere della prova sull’ufficio in giudizio, rilevando che l’Agenzia delle entrate non aveva prodotto documentazione idonea a dimostrare che negli importi versati da Airbnb al fisco in occasione della regolarizzazione non fossero comprese le ritenute riferibili alla contribuente. Sulla stessa vicenda, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, con sentenza n. 750/2026, ha confermato la decisione di primo grado. Inoltre, ha attribuito rilievo alla cosiddetta “ritenuta fantasma” e ha precisato che non incide sulla decisione il fatto che la contribuente non abbia direttamente versato allo Stato la cedolare secca al 21%.

La sentenza conclude che la circostanza che la contribuente abbia incassato il corrispettivo senza che Airbnb abbia operato la ritenuta di acconto non attiene ai rapporti tra contribuente ed Erario. Infatti, riguarda i rapporti tra Airbnb e il contribuente, specialmente con riferimento a le ritenute sugli affitti brevi e a come funzionano nel 2021.

Le ritenute sugli affitti brevi: come funzionano nel 2021 : i profili normativi

I profili normativi. La decisione dei giudici campani non considera tuttavia la disciplina generale del sostituto d’imposta prevista dal Dpr 600/1973, che all’articolo 64 impone l’obbligo di rivalsa. Pertanto, nel 2021, le ritenute sugli affitti brevi funzionano secondo principi legislativi specifici e recenti.

L’articolo 3, comma 4, del Dlgs 23/2011 estende tale principio alla cedolare secca. Inoltre, per la sua liquidazione si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Sostenere integralmente il carico fiscale della contribuente senza rivalersi sul reddito a lei erogato comporta paradossalmente un “effetto benefit”. Secondo tale effetto, l’erogazione di 100 euro netti, con una tassazione al 21%, determina un reddito imponibile che, lordizzato, ammonta a 126,59 euro. Ecco perché si parla di ritenute sugli affitti brevi e, soprattutto, come funzionano nel 2021.

Il ricorso in appello

L’Agenzia delle entrate, nel ricorso in appello, ha contestato la possibilità di detrarre ritenute non subite dalla contribuente. Ha sostenuto che le somme versate dalla piattaforma nell’ambito dell’accordo avessero natura forfetaria. Inoltre, ha sostenuto che non vi fossero elementi certi per ritenere assolta l’imposta con specifico riferimento alla singola posizione della locatrice breve. È importante, quindi, sottolineare come nel 2021 funzionano le ritenute sugli affitti brevi anche nei casi di appello.

Accordo per la maxi regolarizzazione

L’accordo di Airbnb. La maxi regolarizzazione delle ritenute al 21% non versate da Airbnb ha rappresentato lo spartiacque nella vicenda. Attraverso la sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea C-83/2021 e la sentenza del Consiglio di Stato n. 9188/2023 ha definitivamente confermato l’obbligo di applicazione della ritenuta alla fonte nei confronti della società per i redditi da locazione breve erogati agli host, seguendo proprio quanto stabilito su le ritenute sugli affitti brevi e il loro funzionamento nel 2021.

L’accordo con l’Agenzia delle entrate, stipulato a dicembre 2023, riguarda gli anni d’imposta dal 2017 al 2021. Inoltre, ha previsto il pagamento, senza rivalsa sugli host, di 576 milioni di euro al fisco italiano, di cui 353 milioni per ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi.

Dall’anno di imposta 2024 Airbnb ha attivato le ritenute sui redditi da locazione breve erogati. Invece, l’altro grande operatore, Booking, ha operato ritenute solo dal 2025 a seguito di un’altra regolarizzazione per 312 milioni di euro. Questo è accaduto a fronte di analoghe contestazioni su adempimenti omessi quale sostituto d’imposta. Da ciò si comprende come le ritenute sugli affitti brevi funzionano nel 2021 e quali cambiamenti ne sono scaturiti.

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Questo articolo è stato redatto prendendo spunto dall’approfondimento del Dottore Sergio Lombardi pubblicato su ItaliaOggi del 08/04/2026.